Коммерческая недвижимость в Испании продолжает интересовать инвесторов со всего мира и королевство становится второй страной в мире, привлекающей больше всего инвестиций в гостиничный бизнес. Испания выходит на мировой пьедестал по инвестициям в гостиничный бизнес. По данным консалтинговой компании Colliers, в 2023 году в этот сектор недвижимости было инвестировано 4,248 млн евро, что почти на 30% больше, чем годом ранее, и это второй по величине показатель в историческом ряду, уступивший только показателю, зарегистрированному в 2018 году.

По объему инвестиций в отели Испания стала самой заметной страной во всей Европе и второй в мире, уступив только США.

Консультант уточняет, что инвестиции в гостиничный бизнес включают инвестиции в действующие отели, недвижимость для переоборудования в отели и землю для строительства отелей и что в течение прошлого года было заключено сделок с 171 отелями на 21 748 номеров по сравнению со 133 отелями и 17 754 номерами в предыдущем году. Аналогичным образом, 34 операции были проведены на земельных участках по застройке отелей и объектов недвижимости, предназначенных для переоборудования в гостиницы.

После превышения барьера в 3 миллиарда евро в предыдущие два года, 2023 год превзошел все прогнозы, отставая лишь от 2018 года. Кроме того, инвестиции в размере 4 248 миллионов евро сделали отели наиболее востребованными активами недвижимости в мире на национальном рынке в 2023 году и вывели Испанию на первое место по инвестициям в гостиничный бизнес в Европе, опередив таких обычных игроков, как Великобритания, Германия и Франция, где за последний год наблюдался резкий спад инвестиций в недвижимость, причем в некоторых случаях падение превысило 50% по сравнению годом ранее. Это обстоятельство, вместе с огромной привлекательностью Испании как направления для инвестиций в гостиничный бизнес, с международными фондами, осуществляющими мегаоперации на рынке Испании, позволило стране занять место на мировом подиуме гостиничных инвестиций уступая только США и опережает такие важные направления, как Япония, Австралия и Канада.

В документе подчеркивается, что другие традиционно очень мощные страны, такие как Великобритания, Япония, Канада и Германия, не сумели превзойти накопленные Испанией инвестиции, оставаясь в большинстве случаев на объемах гораздо ниже 3 млрд евро. В то же время выделяются показатели Соединенных Штатов. Рынок, который, привлекая 23 миллиарда долларов (около 21 миллиарда евро по текущему обменному курсу).

Самые важные операции с коммерческой недвижимостью в Испании в 2023 году

В течение 2023 года были проведены важные портфельные операции. Доказательством тому является то, что тройка наиболее важных аккумулировала 2 миллиарда евро инвестиций, почти половину объема года в целом. В общей сложности 11 операций, зарегистрированных в прошлом году, охватывали 110 гостиничных активов на 14 320 номеров, что составляет общий объем инвестиций в 2 615 миллионов евро. Эта сумма эквивалентна 62% от общего объема и отражает впечатляющий рост на 94% по сравнению с 2022 годом.

Осуществившиеся транзакции возникли в самых разных контекстах: инвестиции в консолидированные компании, создание новых, ротация портфелей или финансовые трудности, среди прочего.

Самой важной операцией стало приобретение сингапурским суверенным фондом GIC 35% акций HI Partners, инвестиционной компании Blackstone в сфере гостиничного бизнеса, в портфель которого включено 60 активов. Наряду с этим выделяется приобретение ADIA и Meliá портфеля Equity Inmuebles (17 отелей на более 2500 номеров); компания Banca March, Morfeo Hoteles, приобретение доли в портфеле из трех активов, принадлежащих Starwood Capital, и продажа по рекомендации Colliers комплекса Marina d’Or консорциуму, образованному Magic Costa Blanca и Grupo Fuertes.

Канарские острова и Мадрид, главные герои

В 2023 году сохраняется тенденция предпочтения инвесторами отпускных активов, концентрируя 65% объема инвестиций в общем объеме за год.

По данным Colliers, Канарские острова являются основным игроком на рынке отдыха, где зарегистрировано 39 операций на сумму 1,175 млн евро (28% от общей суммы инвестиций). Балеарский архипелаг находится на втором месте в национальном рейтинге также с 39 операциями, но с суммой в 796 миллионов евро. На обоих архипелагах на объем инвестиций большое влияние оказала мегаоперация года между GIC и HI Partners, в которой участвовало 27 активов на Канарских островах и 19 на Балеарских островах.

С другой стороны, Мадрид с 21 операцией на сумму 601 миллион евро лидирует по гостиничным инвестициям в городском сегменте и концентрирует 14% от общего объема инвестиций в Испанию. На эту цифру положительно повлияла покупка портфеля Equity Inmuebles, а также отражены сделки с отдельными активами, такие как покупка Autograph Collection Palacio del Retiro, приобретенная семейным офисом Джона Рибераса (Gestamp), продажа HI Партнерство Limestone Capital в отеле Axel Мадрид и продажа Mazabi по рекомендации Colliers отеля L&H Gran Vía Selection.

Барселона, со своей стороны, выделяется в 2023 году тем, что удвоила объем инвестиций по сравнению с 2022 годом, зарегистрировав 11 операций на общую сумму 582 миллиона евро и зарегистрировав две крупнейшие операции с отдельными активами, зарегистрированные в этом году на рынке: приобретение Mandarin Oriental саудовским фондом Olayan, а также покупка Blasson и AXA IM отеля Sofía.

Провинция Малага с оборотом в 560 миллионов евро пережила хороший год, главным образом, благодаря сосредоточению внимания на курортных активах на побережье Коста дель Соль. Помимо деятельности GIC, которая включает в себя 7 отелей в провинции, и акционерного капитала Properties — Meliá Marbella Banús и Sol Guadalmar, отмечают приобретение Meridia Capital отеля Molina Lario; приобретение сетью Catalonia двух отелей, которые работали в Ронде, принадлежащих Unicaja, и награду компании Blue Sea Hotels, контролируемой Портобелло,капитальный фонд отеля Royal Al-Andalus.

Закупочные цены консолидируются, а иностранцы лидируют в инвестициях в Испании

Несмотря на неопределенность, макроэкономический спад и рост процентных ставок, средние цены за номер в заключенных сделках отелях выросли до 182 900 евро за номер, увеличившись в годовом исчислении на 8,4%. Продажа элитных активов, таких как Mandarin Oriental в Барселоне или Autograph Collection Palacio del Retiro в Мадриде, превысила отметку в 1 миллион евро за номер.

Что касается профиля покупателей, исследование показывает, что международные инвесторы монополизировали большую часть инвестиций в гостиничный бизнес, совершив сделки на сумму 3,188 млн евро, что эквивалентно 75% от общего годового объема. Тем не менее, национальные инвесторы были инициаторами наибольшего количества операций: 81 из 107 (76%) сделок была закрыта на сумму 1,061 млн евро, а некоторые имена выделялись, например, Banca March, Meridia Capital, Gestamp, Гайдбридж, Мэджик Коста Бланка и Групотель.

2024 год будет очень динамичным годом

Консалтинговая фирма напоминает, что в этом году исполняется десять лет с тех пор, как Испания оказалась в центре внимания институциональных и международных инвестиций в гостиничный бизнес. Поскольку барьер в 2 миллиарда евро был преодолен в 2015 году, Испания больше никогда не опускались ниже этой цифры — за исключением 2020 года, на который радикально повлияла пандемия, — и эксперты уверены, что 2024 год не станет исключением. Испания без сомнений вошла в благоприятный круг на уровне отелей, что позволило ей твердо выдержать недавние штормы и сумела приблизиться к центру внимания все большего и большего числа инвесторов, которые начинают интересоваться сегментом гостиничного отдыха, как класс активов для увеличения их портфелей в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Если мы добавим к этому естественную потребность в ротации активов инвесторов, пришедших в эти годы, и некоторые все более тесные смены поколений в средних и малых испанских сетях, консалтинговая компания считает весьма вероятным, что 2024 год снова станет очень динамичным и что Испания продолжит привлекать капитал инвесторов и завоевывать ведущие инвестиционные позиции в мире в ближайшие годы.