В 2024 году сектор инвестиций в торговые центры Испании полностью вернулся в фокус внимания крупных инвесторов, достигнув рекордных показателей за первые пять месяцев года с объемом операций более 800 миллионов евро. Эта сумма намного превышает общий объем инвестиций, осуществленных за последние три года, и эксперты прогнозируют, что в течение этого года торговые центры превысят инвестиции на 1.400 — 1.500 миллионов евро, что представляет собой максимум с 2018 года, и вернутся на путь нормальной работы, когда торговые центры не были «Гадким утёнком» у инвесторов, которые хотели купить коммерческую недвижимость в Испании.

С 2019 года эти активы стали практически невидимы для капитала под влиянием кризиса закрытия предприятий в США и падения продаж в Великобритании, к которому добавился приход Covid и ускоренный рост онлайн-торговли.

Инвесторы пришли к выводу, что онлайн убьет торговые центры, но оказалось, что это не так. На самом деле, существует множество цифровых операторов, которые открывают физические магазины.

Эксперты в течение многих лет выделяли преимущества этих активов в Испании, и мало-помалу инвесторы начинают понимать и доверять их аргументам.

С 2018 года в Испании наблюдалось постоянное снижение стоимости этих активов, и это означает, что сегодня, если вы покупаете торговый центр, вы позиционируете себя в деятельности, которая доказала свою надежность, и вы также достигаете уровня прибыли, которая сегодня несопоставима с другими активами. Налицо полное несоответствие уровня риска и доходности, которую могут обеспечить эти активы.

Специалисты рынка коммерческой недвижимости считают, что это одна из причин, активизировавших инвестиции, когда доходность достигла двузначного уровня в условиях роста ставок, многие инвесторы увидели, что достичь своей целевой доходности они могут только с торговыми центрами.

За последние годы доходность выросла на 200–300 базисных пунктов, и это одна из причин того, почему сейчас на вторичном рынке стало больше операций, произошли важные корректировки в прибыльности, и если ранее она составляла 7%, то сейчас 9,5% — 10%.

Крупные инвестиции в торговые центры Испании

В случае с элитными активами средняя доходность в 2018 году, по данным JLL , составляла 4,25%, сейчас она составляет 6,25%. Это повлекло за собой инвестиции в крупные операции, такие как продажа торгового центра La Salera в Кастельоне за 170 миллионов евро или покупка южноафриканским фондом Lighthouse, который приобрел центр H2O, расположенный в Ривас Васиамадрид за 121 миллион евро. Однако самой крупной операцией в этом году стала покупка мадридского центра «Ислазул» компанией «Хендерсон Парк» и Еврофондом, которые заплатили около 240 миллионов евро за этот актив.

Кроме того, уже идут другие крупные сделки, такие как покупка/продажа торгового центра Espai Girones в Солте (Жирона), стоимостью около 140 миллионов долларов, или Xanadu, который появился на рынке в январе, когда Intu заказала продажу своих 50% акций стоимостью около 460 миллионов евро.

Профиль инвесторов, которые сейчас покупают эти активы, в основном институциональный, с оппортунистическим профилем и профилем добавленной стоимости, а привлекательность центров такова, что в сделки входят и частные инвесторы.

Отмечается, что, в период с 2016 по 2018 год частный сектор едва составлял 2% инвестиций в торговые центры Испании, в период с 2022 по 2024 год на его долю уже приходится 20% освоенного капитала.

Не вдаваясь в подробности, на прошлой неделе стало известно о покупке бизнесменом из Валенсии Фелипе Перайром, бывшим владельцем Baldocer, трех торговых центров ASG примерно за 140 миллионов евро. Это Сом Мультиэспай (Барселона), Субиарте (Бильбао) и Рута де ла Плата (Касерес).