Европейский рынок недвижимости переживает трудный этап, связанный с ростом процентных ставок, который замедлил инвестиции в недвижимость (на уровне десятилетних минимумов) и цены на активы, хотя доходность остается стабильной. BNP Paribas RE подготовил прогнозы для европейского рынка недвижимости на 2024 год: он анализирует, какие активы в Европе и Испании привлекут внимание в 2024 году, особое внимание уделив рынку жилой недвижимости.

Крах рынка жилья в 2023 году

По мнению аналитиков Bnp Paribas RE, учитывая макроэкономическую ситуацию, восстановление рынка недвижимости может начаться не раньше 2024 года, когда инвесторы примут новые стратегии, учитывающие более стабильную макрофинансовую среду.

Европейские инвестиции сейчас находятся на самом низком уровне за последние десять лет: 182,6 млрд евро в первой половине 2023 года, что на 57% меньше, чем в первой половине 2022 года. Из пяти крупных рынков, недвижимость в Испания находится на четвертом месте с 3,8 млрд евро (-41%). Великобритания лидирует с 21,3 млрд евро (-52% в годовом исчислении), за ней следуют Германия с 9,8 млрд евро (-68%) и Франция с 7,8 млрд евро (-42%). Ниже только Италия с 2,1 млрд евро (-62%). Хотя падение инвестиций кажется более резким, чем во время великого финансового кризиса 2008 года (-71%), в целом оно, вероятно, будет меньше: к концу 2023 года оно сократится на 42%.

Стагнация цен на европейскую недвижимость в 2023 году

В основе этой тенденции лежит стагнация цен на недвижимость, а не недостаток ликвидности, как это произошло в 2008 году.

Во-первых, многие покупатели не хотят брать на себя обязательства по получению существующей прибыли, в то время как затраты на финансирование растут. Они также хорошо осведомлены о сокращении возможностей по большинству классов активов по сравнению с 2022 годом: сегменту современных офисов, элитной и высокопроизводительной розничной торговле, а также логистике в целом.

Они разделяют это мнение с продавцами, у которых мало мотивации продавать хорошие квартиры и дома по более низким ценам, пока заполняемость остается высокой (если она выборочная). Сейчас меньше домовладельцев, пытающихся получить кредиты, чем в 2008 году, что позволяет занять выжидательную позицию.

Сектор недвижимости в Европе вернется в 2024 году

По мнению аналитиков Bnp Paribas Re, мы находимся на финальной стадии декомпрессии, в основном для сегмента премиум-класса; 2024 год, похоже, станет годом начала более широкого восстановления экономики. В настоящее время средняя доходность Prime на 16 основных европейских рынках составляет 3,9% для розничной торговли и 4,4% для логистики: эти значения соответственно на 5 базисных пунктов и 90 базисных пунктов выше, чем за аналогичный период прошлого года. В случае с офисами средняя доходность составляет 4,3% (+110 базисных пунктов).

Согласно исследованиям, производительность, скорее всего, продолжит расти в 2023 году и стабилизируется в 2024 году.

С этого момента рынок будет выборочно активизироваться в зависимости от типа актива и географии, во главе со странами, где ревальвация была наиболее острой. По данным Bnp Paribas RE, лидировать на рынке будут логистические (сейчас высоко ценимые) и жилые помещения, чему способствуют солидные перспективы роста арендной платы.

Рынок аренды в Европе

Перспективы роста арендной платы остаются в центре внимания краткосрочных инвестиций. Фактически, ожидается, что арендная плата вырастет только в секторах, которые показали хорошие результаты за последние пять лет, таких как офисы и логистика, в то время как сектор розничной торговли может начать восстанавливаться, а рост жилищного строительства должен быть сильным.

Прогноз рынка жилья в Европе на 2024 год

Ужесточение финансовых условий и неопределенность относительно того, когда закончится цикл процентных ставок, привели к снижению инвестиций в жилищное строительство в Европе на 62% в первой половине 2023 года по сравнению с первой половиной 2022 года и на 55% ниже среднего за пять лет.

Испания была единственной страной, зарегистрировавшей рост инвестиций за этот период. В странах Северной Европы, Германии и Франции, инвестиционная активность снизилась больше, чем в среднем по Европе, тогда как в Нидерландах и Великобритании она, похоже, держится лучше. Растущие ставки по ипотечным кредитам и доходность государственных облигаций проверяют инвестиционный рынок, снижая премию за риск и доходность с поправкой на риск в секторе недвижимости.

Для возобновления транзакций цены должны быть скорректированы с учетом реальной экономической и денежно-кредитной ситуации. Рефинансирование является основным риском, который может заставить некоторых инвесторов продать активы в краткосрочной перспективе из-за корректировки цен и, следовательно, увеличения соотношения кредита к стоимости. Тем не менее, инвесторы по-прежнему очень заинтересованы в классе жилых активов из-за значительного увеличения спроса в секторе аренды из-за снижения доступности по мере роста ставок по ипотечным кредитам и цен на жилье. Кроме того, в крупных городах наблюдается серьезный дефицит и моральный износ жилья, а создание новых домохозяйств в среднесрочной перспективе продолжит расти.

Цены на жилье в Европе

Объем сделок с недвижимостью в Европе в первом квартале 2023 года снизился на 10,7% в годовом исчислении. Цены на жилье на континенте зафиксировали второе подряд снижение за это время, то есть -0,7% после -1,4% в четвертом квартале 2022 года. За последние шесть месяцев цены на жилье в Европе снизились на -2,1%. Наиболее пострадавшими странами являются Германия (-7,8%), Люксембург (-5,6%), Финляндия (-5,2%), Швеция (-4,4%) и Дания (-4,0%), те же страны, где зарегистрировано большее снижение, чем в максимум за последние два года.

Цены на жилье падают в Европе… но не везде

На уровне городов, согласно отчету о доступности недвижимости, мы видим, что все рынки (кроме Рима и Брюсселя) значительно переоценены. В результате цены на жилье падают в 20 из 28 городов, достигнув пика за последние два года. Цены на жилье упали более чем на 10% во Франкфурте (-16,2%), Копенгагене (-12,7%), Амстердаме (-12,7%), Брюсселе (-10,4%) и Мюнхене (-10,1%).

Южноевропейские города, такие как Вена и Варшава, являются наиболее устойчивыми, поскольку цены на жилье еще не адаптировались и продолжают расти. Однако в конце года тенденция может измениться. Что касается упомянутых основных факторов, ожидается, что рост цен на вторичное жилье в течение следующих пяти лет будет отрицательным и начнет постепенно восстанавливаться с 2025 года. В целом цены на жилье снизятся на 9,5% в Нидерландах, на 6,8% в Германии и Франции, на -5,9% в Великобритании, -4,4 % в Испании и -2,9% в Италии.

Рынок аренды жилья в Европе

Изменение финансовых условий, затронувших домохозяйства, привело к увеличению спроса на арендное жилье в крупных городах.

В первом квартале 2022 года рост арендной платы в Европе достиг +8,2% в годовом исчислении

Самый высокий среднегодовой рост с 2010 года. Дисбаланс между спросом и предложением в секторе аренды значителен из-за неопределенности, связанной с жилищным регулированием, которая способствовала резкому сокращению предложения аренды, например, в Берлине, Барселоне и Валенсии.

Кроме того, ограничение повышения арендной платы примерно до 2–3% во избежание индексации с учетом инфляции подтолкнуло арендодателей переложить потерянный доход на новые контракты. Спрос арендаторов также сместился в сторону более эффективных домов, чтобы предотвратить резкий рост счетов за электроэнергию. Следующей проблемой может стать запрет на аренду любого дома с плохими энергетическими показателями, как это уже происходит во Франции и Великобритании. Это регулирование значительно усилит давление на доступность арендного жилья.

Индикатор соотношения покупки и аренды показывает, что на большинстве рынков аренда является лучшим вариантом для домохозяйств, которым требуется больше места. В Стокгольме, Лондоне, Мюнхене, Гамбурге, Париже, Франкфурте, Лионе, Копенгагене, Праге и Осло аренда предлагает вдвое больше площадей, чем семья может себе позволить купить. После пандемии дешевле арендовать, чем рассматривать покупку на нескольких рынках южной Европы, таких как Барселона, Мадрид, Милан, Лиссабон, Рим и Севилья.

Насколько вырастет арендная плата за жилье в Европе?

Ожидается, что стоимость аренды продолжит расти, что обусловлено инфляцией, восстановлением располагаемого дохода домохозяйств и отсутствием предложения по сравнению со спросом на аренду. Рынки аренды в южной Европе должны продолжать расширяться и увидеть значительный рост арендной платы, обусловленный улучшением рынков труда, сильными ожиданиями роста доходов и высокой потенциальной глубиной рынка аренды.

Арендная плата за жилье продолжит расти в течение следующих пяти лет, что обусловлено растущим спросом на аренду.

учитывая экономические условия и меньшую способность домохозяйств покупать дома. Аналогичным образом, существенное влияние могут оказать действующие правила энергоэффективности, предложенные Европейской комиссией. Они могли бы сократить количество арендуемых квартир и улучшить предложение арендной платы, оказывая на них повышательное давление. Таким образом, арендная плата может вырасти до 13,5% в Испании, превысив лишь 18% в Нидерландах и 15,5% в Великобритании. Далее мы находим 10,5% в Италии, 9% во Франции и 7% в Германии.

Прогнозы по недвижимости на 2024 год в других секторах

Офисы

Неопределенность рынка недвижимости более остра в этом сегменте, который переживает глубокие изменения по нескольким направлениям: корректировка цен после самого большого увеличения стоимости финансирования за последние десятилетия; модели работы, которые по-прежнему предполагают более низкий спрос на пространство; и нормативно-правовая база, которая будет продолжать ускорять устаревание. Эти проблемы привели отрасль к периоду, который можно охарактеризовать как «анабиоз»: он жив, но с пониженной активностью. Ценовая стагнация разрешится в первой половине 2024 года, когда денежно-кредитная политика достигнет своего окончательного уровня в текущем цикле. С точки зрения заполняемости спрос по-прежнему сосредоточен на лучших объектах, продолжая динамику, сложившуюся после пандемии, отражающую стремление арендаторов сократить площади и занять здания, соответствующие энергетическим стандартам.

Логистика

В 2022 году крупнейшая коррекция произошла на рынке логистики из-за роста стоимости финансирования. Аналогичным образом, восстановление логистики в этом году в некоторых странах происходило намного быстрее, чем в других секторах недвижимости. До конца года ожидается постоянное и повсеместное восстановление экономики. Вызванное этим повышение арендной платы, в некоторых случаях весьма существенное, неравномерно влияет на арендаторов. Инвесторам придется это учитывать при сдаче в аренду.

Розничная торговля

Этот сектор пережил один из самых продолжительных спадов в своей истории, вызванный глубокими структурными изменениями в наших покупательских привычках. Доля розничной торговли в инвестиционной деятельности Европы за последние годы значительно снизилась, и в результате цены существенно скорректировались. В этом широком секторе эффект был неравномерным. Этот цикл должен был достичь дна, о чем свидетельствует ограниченное влияние текущего цикла процентных ставок на цены. Кроме того, в некоторых районах вновь наблюдается рост арендной платы. Это приводит к вопросу о том, заслуживает ли этот сектор сейчас инвестиционных возможностей.