Сделано, новый жилищный закон в Испании 2023 года сделал ловушку. Сотни владельцев квартир и домов, сдаваемых в аренду, сдали свои недвижимость в Испании под сезонную аренду или аренду на время отпуска, чтобы избежать ограничений, налагаемых жилищным законодательством. Неопределенность, возникшая вокруг новых правил, которая оставалась за кулисами в течение нескольких лет, заставила многих владельцев вывести своё жильё с рынка, оставив их пустыми или даже продав их.

В частности, предложение квартир в аренду в Испании сократилось на 28% за последние четыре года, если сравнить данные о запасах за первый квартал 2019 года с данными за тот же период 2023 года. В крупных городах, таких как Мадрид и Барселона, где рынок испытывает сильную нагрузку из-за отсутствия предложения и высокого спроса, запасы сократились на 51% и 44% соответственно.

Другая часть собственников решила обойти закон и перевести их на рынок сезонной или отпускной аренды жилья в Испании. Фактически, с момента вступления в силу первых государственных жилищных правил сезонная арендная плата за последний год выросла на 40% и в конце сентября уже достигла 10% от общей суммы.

С другой стороны, согласно последним официальным данным, предоставленным INE, туристическая недвижимость в Испании выросла в цене на аренду на 9,2% в этом году, в общей сложности 340 424 квартир, согластно данным по состоянию на конец октября прошлого года. Все эти туристические квартиры составляют 1,3% от общего числа апартаментов на территории страны, тогда как год назад на их долю приходилось 1,24%. Эти цифры уже выше, чем 1,28%, которые наблюдались в 2020 году: 321 496 квартир для туристического использования, что является последними доступными данными.

Владельцы недвижимости избегают новых правил аренды в Испании

Это два разных вида аренды, которые остались за пределами жилищного законодательства. В частности, срок аренды на время отпуска не может превышать 31 день, а сезонная аренда в Испании, также известная как туристическая аренда, варьируется от 32 дней до одиннадцати месяцев.

Именно последнее в большей степени выбирают собственники и агентства недвижимости, чтобы обойти жилищное законодательство. Таким образом, на эти договоры аренды не влияют, помимо прочего, ограничения на обновление арендной платы или внеочередное продление договора. Это означало, что его влияние было сильнее на крупных рынках и, прежде всего, на тех, где государственные менеджеры заявили о своей заинтересованности в применении эффективного контроля над ценами.

Наиболее пострадавшие регионы и города Испании

Самая щекотливая ситуация складывается в Сан-Себастьяне и Барселоне, где треть всего жилья, предлагаемого на рынке, сдается в сезонную аренду. За ними следуют Кадис (17%), Сантандер (16%), Малага (15%) и Таррагона (15%). Ниже этого показателя находятся рынки Валенсии (13%), Мадрида (11%), Аликанте (10%) и Жироны (10%).

Напротив, в менее напряженных регионах эта временная модальность практически отсутствует, поскольку в 16 столицах регионов страны вес на рынке составляет около 1%. Это города Альбасете, Сьюдад Реаль, Оренсе, Логроньо, Лерида, Гвадалахара, Касерес, Саламанка, Мелилья, Самора, Вальядолид, Бадахос, Теруэль, Паленсия, Мурсия и Сеговия.

По мнению самих профессионалов отрасли, часть этой сезонной аренды с практической точки зрения оказывается долгосрочной арендой, поскольку через 11 месяцев с тем же арендатором подписывается новый договор, в котором может быть применено повышение стоимости арендной платы.

Близость возможного рыночного вмешательства, поскольку в ближайшие недели правительство должно утвердить базовый индекс цен, который будет ограничивать арендную плату, чтобы ограничить цены, что уже привело к значительному увеличению временной аренды в последние месяцы. Так, среди крупных рынков наибольший рост сезонных ставок произошел в Малаге, где этот показатель на 126% больше, чем квартал назад, за ней следуют Севилья (93%), Сан Себастьян (55%), Валенсия (49%), Аликанте (46%), Барселона (45%) и Бильбао (41%). В Мадриде, со своей стороны, предложение временной аренды выросло на 28% за последние три месяца.

Новые правила для временного и туристического жилья в Испании

Осознавая существующие проблемы, Министерство жилищного строительства и городского развития Испания (Mivau) сформировало в эту пятницу рабочую группу для продвижения нормативного предложения по регулированию договоров аренды для иного использования, чем жилье, которое будет включать сезонную аренду. Таким образом, они хотят, чтобы он служил нормативной поддержкой при предоставлении жилья студентам, временно уволенным работникам или в других ситуациях, которые могут потребовать определенного срока или условий, отличных от условий договора аренды жилья. Кроме того, будет создана рабочая группа по туристической аренде, которую созовет Министерство промышленности, торговли и туризма Испании.