Договор аренды жилья в Испании является документом, регулирующим передачу и пользование имуществом, а также права и обязанности арендодателя (собственника) и арендатора. Чтобы быть действительным, он должен быть выполнен в соответствии с положениями нового указа об аренде, который раскрывает главные меры, вступившие в силу с 6 марта 2019 года, внося некоторые изменения в Закон об аренде (LAU).

Рассмотрим наиболее важные моменты, которые необходимо учитывать, независимо от того, сдаём ли мы нашу недвижимость в Испании в аренду или пытаемся арендовать жильё. Важно отметить, что эти пункты применимы, когда недвижимость предназначена для постоянного проживания на длительный срок, но не при аренде помещений или офисов или жилья для временного использования, например, в аренду на время отпуска или студенческих квартир.

1. Срок действия договора аренды недвижимости в Испании

Наиболее распространенным является подписание договора аренды на один год с возможностью продления до пяти лет. Даже если были согласованы более короткие сроки, арендатор имеет право продлить его до 5 лет. Это одна из главных особенностей нового указа, поскольку до его вступления в силу продление ограничивалось 3 годами.

В дополнение к первоначальному сроку действия договора существует возможность молчаливого продления вашего договора аренды: если по истечении 5 или 7 лет, предусмотренных для ни одной из сторон, не сообщает, что они хотят расторгнуть договор, он может быть продлён снова на ежегодной основе ещё до трех лет. Срок для сообщения о расторжении договора до активации молчаливого продления составляет четыре месяца для владельца и два месяца для арендатора.

2. Гарантия перед продажей дома или квартиры

В случае продажи дома или квартиры арендатору гарантируется право оставаться в нем в течение срока действия договора (пять или семь лет). Это ещё одно из изменений, поскольку до сих пор продажа имущества третьему лицу могла привести к расторжению договора.

3. Нарушения срока действия договора аренды

Некоторые арендодатели предлагают заключить одиннадцатимесячный контракт, чтобы выдать его за временную аренду и тем самым избежать обязательства продлевать срок. В ПЦУ подчеркивают, что если дом используется как постоянное место жительства, даже если в договоре указано иное, применяется ЗУС, и его можно продлить.

4. Расторжение договора аренды жилья

Есть вероятность, что наймодатель может вернуть себе квартиру по истечении первого года, если он докажет потребность в жилом помещении для себя или для прямого родственника (при первой степени родства). Это исключение часто использовалось в качестве предлога для расторжения контрактов и раньше, но теперь оно будет действительным только в том случае, если это предположение было прямо включено в первоначальный контракт.

Что касается арендатора, действующие правила признают за ним право отказаться от договора по истечении первых шести месяцев. О досрочном расторжении договора необходимо сообщить не менее чем за два месяца.

5. Один месяц депозита и два месяца депозита

Согласно новому указу, при аренде жилья в договоре аренды предусмотрено внесение залога за один месяц и ещё максимум два ежемесячных платежа в качестве дополнительной гарантии. Этот залог рекомендуется в качестве гарантии выплаты арендной платы, сопутствующих расходов и поддержания дома в надлежащем состоянии.

6. Обновление стоимости аренды в соответствии с индексом потребительских цен

Ежегодное обновление арендной платы является одним из ключевых пунктов любого договора аренды. У сторон есть свобода устанавливать способ обновления арендной платы, но увеличение никогда не может быть больше, чем повышение, отмеченное законом. Если в договоре ничего не указано по этому поводу, арендная плата не может быть обновлена ​​в течение срока действия договора.

7. Подробная инвентаризация

Залог возвращается после проверки отсутствия просроченных долгов и хорошего состояния имущества, но часто он является источником проблем. Некоторые арендаторы предпочитают не платить арендную плату за последний месяц в счет залога, несмотря на то, что это незаконная практика. В других случаях арендодатели находят убытки, превышающие сумму залога. Во избежание проблем рекомендуется приложить к договору подробную опись дома, включая фотографии. При возврате ключей дом должен быть осмотрен обеими сторонами и подписан документ с указанием причиненного ущерба, если таковой имеется.

8. Кто несет расходы

Закон предусматривает распределение расходов между сторонами, но рекомендуем указывать это в договоре аренды максимально подробно. В принципе, арендодатель платит налоги, такие как IBI, сообщество владельцев и расходы на содержание недвижимости и его объектов. Арендатор несет ответственность за мелкий ремонт в связи с обычным использованием дома. В тех городах, где есть налог на мусор, надо договариваться, кто соответствует, и обычно все берет на себя арендатор.

Расходы на управление недвижимостью (если таковые имеются) и оформление договора оплачивает собственник, если он является юридическим лицом. В случае, если вы являетесь физическим лицом, комиссия агентства обычно оплачивается лицом, заключившим договор на их услуги.

9. Несправедливые условия аренды

Хотя стороны могут договориться о конкретных положениях, они не могут отменить обязательные права, содержащиеся в действующих правилах. Например, продление не может быть предотвращено на срок до пяти лет, а также не может требоваться выплата за снятие средств выше, чем предусмотрено законом.

10. Модели договоров аренды

Договор аренды может быть составлен свободно между сторонами, если он соответствует требованиям действующих правил. Но всегда полезно иметь базовую модель, чтобы не упустить ни одного важного момента. Сама Организация Потребителей и Пользователей предлагает скачать эту модель договора аренды бесплатно, с включенным примером описи.