Обмен жилья в Испании становится все более популярным вариантом среди тех владельцев, которые хотят обменять свою недвижимость в Испании, не испытывая при этом всех хлопот, которые влечет за собой процесс продажи и последующей покупки. Это ближе всего к обмену недвижимости и дает важные преимущества. Первый из них – избегать затраты денег в процессе покупки нового дома.

Если вам интересна эта формула, в этой статье мы расскажем, что такое обмен недвижимости в Испании, как он работает, сколько стоит, каковы его экономические последствия и когда его удобно использовать.

Что такое обмен недвижимостью в Испании?

Если вы когда-нибудь задавались вопросом, можете ли вы обменять один дом на другой, ответ положительный, и законным способом сделать это является обмен дома или квартиры в Испании.

Это возможность, заложенная в Гражданский кодекс и заключающаяся, по сути, в осуществлении обмена недвижимости без привлечения денег и без продажи.

Есть много возможностей, когда дело доходит до этого: обмен дома на квартиру, обмен дома на дом, обмен квартиры на дом. Более того, хотя наиболее распространенным является обмен домами между людьми.

Особенности обмена жилья в Испании

Обмен домами — возможность, предусмотренная статьей 1538 Гражданского кодекса. Это тип контракта, по которому две стороны соглашаются передать один товар и получить другой. В секторе недвижимости обмениваемыми товарами будет недвижимость.

«Обмен — это договор, по которому каждая из договаривающихся сторон обязуется отдать одну вещь в обмен на другую» (статья 1538 ГК).

Основная особенность обмена домами заключается в том, что в этом случае обмениваются только недвижимость, но не деньги. По этой причине его обычно проводят со свойствами очень близкого значения, хотя это не является обязательным требованием.

В случае разницы в стоимости возможно заключение смешанного договора, включающего, с одной стороны, обмен недвижимого имущества, а с другой – экономическую компенсацию в форме продажи.

Кроме того, обмен предполагает передачу имущества от одной стороны к другой, и наоборот. Это означает, что с точки зрения продолжительности внутреннего обмена он будет постоянным, если только не будет согласован новый обмен, который вернет ситуацию в исходное состояние.

Как происходит обмен жилья в Испании?

Обмен домов работает очень похоже на продажу, и, по сути, сам Гражданский кодекс ссылается на правила, связанные с продажей, «во всем, что конкретно не определено» в заголовке, касающемся обмена.

Это означает, среди прочего, что необходимо подписать акт мены, а также оплатить расходы на оценку, нотариальные услуги и регистрацию. Соответствующие налоги также должны быть уплачены, а в этом случае обмен не более выгоден, чем продажа.

Вот шаги для осуществления обмена недвижимости:

1. Первым шагом является оценка обоих домов, чтобы узнать их стоимость. Таким образом можно определить, существует ли разница в цене, делающая целесообразным заключение смешанного договора, включающего продажу.
2. Также необходимо узнать о возможных расходах по обоим объектам недвижимости, включая долги перед сообществом владельцев или ожидающие оформления счета-фактуры IBI (которые могут не отображаться в информации реестра). Все эти факторы являются ключевыми для определения стоимости каждого объекта недвижимости, поскольку при наличии долгов или сборов их необходимо вычесть из оценочной стоимости.
3. Следующий этап заключается в оформлении операции через нотариус, посредством которого будет осуществлена ​​передача имущества от одной стороны к другой.

Хотя регистрация данной операции в Реестре собственности в Испании не необязательна, несомненно, настоятельно рекомендуется пойти на этот шаг для получения юридической безопасности.

Преимущества обмена одной недвижимости в Испании на другую

В чем преимущества, если вы меняете жильё в Испании на другое:

1. Возможность смены жилья без необходимости платить деньги, либо свести этот платеж до минимума.
2. Вы сможете сменить жилой объект, не дожидаясь продажи вашей недвижимости.
3. Расходы, связанные с обменом, обычно ниже, чем при традиционной продаже, хотя в настоящее время, после вступления в силу кадастровой справочной стоимости, заметных налоговых преимуществ нет.

Минусы обмена недвижимости в Испании

Обмен имеет очевидный недостаток: необходимо подобрать двух людей, физических или юридических, которые готовы обменять свои активы на постоянной основе, причем оба актива желательно иметь одинаковую стоимость.

По этой причине иногда более распространенным является обмен домами между родственниками или также обмен домами между братьями и сестрами, если в семье есть недвижимость одинаковой стоимости, характеристик и даже местоположения.

Обмен жилья в Испании с ипотекой, что происходит?

Если этот тип сборов существует, будь то только в одном из объектов недвижимости или в обоих, ожидающая сумма должна быть принята во внимание при оценке операции. Цена каждого дома будет определяться его рыночной стоимостью за вычетом капитала до погашения ипотеки.

Поэтому при поиске «лучшей половины» проще всего начинать не с рыночной стоимости недвижимости, а с остаточной стоимости после вычета непогашенного капитала ипотеки (и вообще любого капитала).

Если оба дома заложены, в обоих случаях необходимо будет посмотреть на непогашенный капитал, чтобы узнать, одинакова ли их цена, независимо от того, эквивалентна ли их рыночная стоимость на первый взгляд.

Например, если у вас есть недвижимость стоимостью 300 000 евро с непогашенным капиталом 20 000 евро (280 000 евро), ее стоимость будет идентична стоимости дома стоимостью 500 000 евро с непогашенным капиталом 220 000 евро.

В противном случае ситуация усложняется, когда в сделку вступают лица, выдавшие одну или обе ипотеки. Помимо прочего, необходимо, чтобы банк одобрил операцию и чтобы произошла суброгация или новация ипотеки.

Для этого организация может проанализировать профиль риска нового владельца недвижимости, прежде чем проверять этот тип операции. Также возможно запросить новую ипотеку у того же или другого лица, особенно если это предполагает обновление условий кредита.

Налоги и расходы при обмене недвижимости в Испании

Обмен домов облагается теми же налогами, что и продажа. Это означает, что необходимо будет заплатить следующие налоги:

1. Налог на передачу собственности (ITP), каждая сторона платит его исходя из стоимости полученного дома, принимая его рыночную стоимость в качестве налоговой базы.
2. Налог на документально подтвержденные правовые акты (AJD) за совершение актов
3. Прирост муниципального капитала за счет увеличения стоимости городских активов с момента их приобретения до момента их передачи.
4. Необходимо декларировать прирост или убыток капитала в НДФЛ