Европейская комиссия в этом месяце опубликовала свой отчет о «механизме оповещения» за 2024 год , в котором, как следует из названия, освещаются рынки и факторы, которые ставят под угрозу экономику Европейского Союза. В обширном документе стоит обратить внимание на рынок недвижимости, которому Исполнительная власть посвящает несколько страниц. Экономисты Комиссии анализируют возможное завышение и занижение цен на жильё в ЕС в разбивке по странам. Испания входит в число стран, чьи запасы жилой недвижимости переоценены.

Завышение стоимости кажется несколько широко распространенным, учитывая высокие темпы роста цен на недвижимость в различных частях Европы. ЕК отмечает, что «цены на жилье в целом сильно выросли в 2022 году, но в течение года цены на недвижимость начали замедляться. Рынки недвижимости во многих странах, воспользовавшись многолетним ростом цен на жилье, которые превысили доходы домохозяйств», — говорится в отчете общественного органа.

«Цены на жилье переоценены и продолжают расти в Болгарии, Испании, Латвии, Португалии и Словении. В этих странах развитие цен на жилье можно рассматривать как фактор риска для более выраженной будущей коррекции, если условия ухудшятся», — предупреждает Отчет Европейской комиссии.

Быстрый рост цен на недвижимость во многих случаях опережал рост доходов от арендной платы и вызвал или усугубил переоценку жилья в Европе. Грядущие рецессии снизят доступность недвижимости и инвестиции. Значительное завышение цен на жилье в ряде европейских экономик увеличивает вероятность коррекций.

Завышение стоимости недвижимости на 20%

Как отмечалось ранее, среди этих стран, чьи цены на жилье завышены, находится Испания, где цены значительно превышают фундаментальные показатели. Брюссель в своем детальном документе о рынке недвижимости на европейском уровне утверждает, что переоцененность этого сектора проявляется тогда, когда цены существенно отличаются от прогнозируемых доходов потенциальных покупателей. Поразительно, что в докладе подчеркивается устойчивый рост цен в ряде экономик Южной, Центральной и Восточной Европы, несмотря на то, что они уже находятся в ситуации завышения курса.

В частности, в центре внимания находится недвижимость в Испании: завышение курса оценивается примерно в 20%, что является значительным показателем, хотя и значительно ниже по сравнению с 60%, зафиксированными в Люксембурге. Брюссель предупреждает, что в этих странах восходящая траектория цен на жилье может представлять собой существенный фактор риска, особенно если в будущем произойдет более выраженная коррекция или если экономические условия значительно ухудшятся. Подробное наблюдение Брюсселя подчеркивает необходимость постоянной бдительности и превентивных мер для смягчения возможных негативных последствий для рынка недвижимости и, следовательно, для экономической стабильности этих стран.

Ситуация с жильем в Испании

Тем не менее, испанский рынок недвижимости кажется устойчивым в отсутствие дисбалансов, подобных тем, которые наблюдались в предыдущих циклах. В данном случае рост цен не сопровождался кредитным пузырем. Кроме того, в период с 2007 по 2014 год испанский рынок уже очень интенсивно корректировался, поэтому в настоящее время он начинает с более низкого уровня завышения курса, чем большинство стран Северной и Центральной Европы.

Европейская комиссия — не единственный орган, который отслеживает эти показатели. Европейский центральный банк (ЕЦБ) продолжает считать, что переоцененность испанского рынка недвижимости ниже, чем в большинстве других крупных экономик еврозоны. ЕЦБ ежеквартально оценивает переоценку различных рынков недвижимости в зоне евро, основываясь на различных методологиях и базовых параметрах, таких как рост доходов и динамика процентных ставок.

В первом квартале 2023 года ЕЦБ оценил переоценку рынка недвижимости Испании на 10,3%, что ниже среднего показателя по еврозоне (12,8%). Оценка завышения также значительно ниже, чем 19,8% в Нидерландах и 14,8% в Германии, где цены на жилье уже значительно скорректировались по сравнению с пиковыми уровнями. Таким образом, завышенный курс испанской недвижимости остается относительно низким по сравнению с другими странами.