Оптимистический взгляд Европейского центрального банка (ЕЦБ) на поведение инфляции породил спекуляции в ближайшем сценарии разворота процентных ставок. Рынок делает ставку на пять движений вниз от нынешних 4,5% цены денег с шагом в 25 базисных пунктов до установления ставки еврозоны на уровне 3,25% к осени следующего года. Сценарий, который начнет меняться в марте, с первым снижением ставок, хотя коснётся и на недвижимость в Испании под ипотечным кредитом, когда ожидания опустят Euribor ниже порога, установленного двенадцать месяцев назад, и это может даже произойти раньше.

В среднем по ипотеке сокращение на 25 базисных пунктов будет означать льготу на 240,96 евро в год или 20,08 в месяц и будет увеличено до 1173,48 евро в год (97,97 в месяц) с учетом 125 пунктов, которые дисконтируют рынок. Облегчение, в любом случае, ограниченное в условиях роста цен, вызванного ростом ставок с 0 до 4,5% всего за полтора года. Расчет сделан на основе средней суммы кредита, оцененной Национальным институтом статистики (INE) Испании в сентябре в размере 143 186 евро, со сроком действия контракта 23 года и с учетом разницы в цене в 0,75% по сравнению с Euribor. Для этого расчета берется его последняя цена в 4,022% в ноябре и средний дифференциал, учитывая, что предложения банков сегодня обычно колеблется между 0,5 и 1% — последние предложения преобладают в нижнем диапазоне, а операции на будущее — в верхнем пороге.

Тип чувствительности ипотечных кредитов в Испании

Оценки указывают на экономию, которая будет внесена во внутренние финансы на фиксированной основе и в рамках гипотезы о недавно подписанном кредите, учитывая, что чувствительность к ставкам снижается с увеличением срока кредита, поскольку система амортизации аккумулирует погашение процентов в первые годы. Облегчение также тесно связано с суммой долга и сроком погашения, при этом сэкономленные деньги превосходят более крупные суммы и сроки. В качестве иллюстрации: ипотека в 100 000 евро позволит сэкономить от 12,85 евро в месяц на срок 15 лет и 14,98 на срок 30 лет с отсечкой первых 25 пунктов ЕЦБ. И сокращение возрастает до диапазона от 38,55 до 44,94 евро за каждый взнос на тех же условиях, если финансирование достигает 300 000 евро.

Вертикальный рост ставок неумолимо сократил сокращение с декабря 2022 года. В период с января по октябрь 2023 года банки подписали сделки на сумму 46,104 миллиона евро, что представляет собой снижение на 15,23% в годовом исчислении после корректирующих обвалов, близких к 18% в четырех месяцев и 26,7% в апреле.

С наступлением лета субъекты начали наступление именно для того, чтобы сдержать крах бизнеса, и в октябре этот подение резко прекратилось, сократившись всего на 0,3% в годовом сравнении месяца.

Спор почти не был замечен в продуктах, выставленных на витрине или доступных для какого-либо клиента, поскольку он ведется в ценах, о которых человек договаривается напрямую или через финансовых посредников, причем наиболее агрессивные предложения ориентированы на клиентов с высокими доходами. Эта реальность заставила ипотечных брокеров или посредников утроить свою долю рынка: с 4% кредитных линий в 2020 году до 18% в этом году. Другими данными, отражающими эту подпольную войну, являются суброгации кредиторов или переход ипотечных кредитов к другому лицу: по данным статистики INE, их общее количество в период с января по сентябрь составило 17 147, или около 2 000 в месяц.

«Кража» кредитов в Испании

Хотя повышение ставки Euribor оказывает прямое влияние на непогашенные кредиты, потребуется целый год, чтобы адаптировать портфель к новым сценариям ставок, как только они достигнут стабилизации. По оценкам Банка Испании в «Отчете о финансовой стабильности», опубликованном в октябре 2023 года, 30% кредитов с плавающей процентной ставкой по-прежнему повысят свои цены более чем на 100 базисных пунктов до июня следующего года, хотя прогнозы экспертов на тот момент не указывали на текущее снижение ставок Еврибор.

С повышением ставок, которое ЕЦБ дал стартовый сигнал в июле этого года, большая часть финансовых организаций сделала шаг и усилила каталог продуктов с плавающей ставкой, одновременно ограничив фиксированную ставку из-за их роста цены. Однако реальность такова, что звездный продукт сегодня представляет собой смешанный продукт, преобразованный в новый сценарий, поскольку срок был продлен, чтобы гарантировать фиксированные или неизменяемые квоты на более длительный период времени и уменьшить нестабильную часть или зависеть от будущей эволюции Еврибор. Переменные операции едва составляют 19% концессии по сравнению с 62,9% в 2015 году, в пользу фиксированной ставки (она выросла с 5,7 до 44% за тот же период времени, хотя на пике она достигла 61% в 2022 году) и смешанная ставка достигает 47%, что выше исходной отметки в 31,5% за анализируемый период.

Рост ставок благоприятствовал банкам, которые увеличили процентную маржу на 25% и увеличили свою среднюю доходность до порога в 14%, во многом благодаря большому весу акций, привязанных к переменным процентным ставкам. Сглаживание кривой представляет собой проблему для отрасли, которая вынудит строить счета с большими объемами.