Знание того, сколько лет потребуется, чтобы покупка недвижимости стала выгодной для сдачи в её в аренду, является одним из ключей для мелких и крупных инвесторов. Например, купив недвижимость в Испании в городе Мадрид (21 год), который входит в число основных крупных городов, окупаемость которых займет меньше лет, наравне с Нью-Йорком или Бостоном, хотя и ниже Сан-Франциско (19 лет), Дубая или Майами (оба по 15 лет). В Гонконге, Женеве или Цюрихе окупаемость жилья составит более 40 лет.

Исследование UBS также анализирует данные полной средней зарплаты, необходимые для покупки квартиры, где испанская столица (5 лет) снова входит в число самых привлекательных, как Майами или Сан-Франциско.

В исследовании «Глобальный индекс пузырей недвижимости 2023», проведенном швейцарским банком UBS, анализируется не только риск возникновения пузыря на рынке недвижимости в 25 крупных городах во всём мире. Кроме того, он изучает количество времени (в годах), необходимого для покупки типичного жилого объекта площадью 60 м2 в центре этих важных городов, и годы, которые потребуются, чтобы сделать это приобретение прибыльным, выставив квартиру на рынок аренды.

«Хотя цены на жилье несколько снизились, а рост доходов оставался относительно стабильным в течение последних четырех кварталов, доступность жилья во многих местах остается ограниченной», — заявляет компания. «Покупка квартиры площадью 60 квадратных метров превышает бюджет тех, кто получает среднегодовой доход в сфере услуг в большинстве городов мира», — уточняют они.

Рост инфляции и процентных ставок за последние два года привел к резкому снижению дисбалансов на рынках недвижимости в крупнейших мировых финансовых центрах, при этом только два города, такие как Цюрих и Токио, остались в категории риска. Хотя сначала мы остановимся на инвестициях в жилье (покупка с целью его сдачи в аренду).

В среднем требуется 27 лет аренды, чтобы инвестиции в жилье стали прибыльными

Анализ этих 25 крупных рынков жилья за последний год показывает, что почти в трети городов соотношение цены и арендной платы превышает или приближается к 30 годам, и что средние значения снизились по сравнению с прошлым годом из-за роста арендной платы. выше повышения цен.

Самое высокое соотношение цены и арендной платы в настоящее время зафиксировано в Тель-Авиве, Гонконге, Женеве и Цюрихе, где срок аренды жилья составляет более 40 лет, что бы сделать инвестиции выгодными.

Немецкие города Мюнхен и Франкфурт имеют 35 лет. Другие европейские города, такие как Париж (31 год), Стокгольм (28 лет), Милан (27 лет) и Амстердам (26 лет), также представили заметные цифры.

«Эти высокие значения обусловлены чрезмерным ростом цен на жилье в результате ранее низких процентных ставок. «Цены на жилье во всех этих городах останутся уязвимыми для корректировок, если процентные ставки останутся высокими в течение длительного времени или продолжат расти», — подчеркивает UBS.

Полный контраст с американскими городами, проанализированными в исследовании, которые демонстрируют одни из самых низких показателей среди проанализированных рынков, такими как Бостон и Нью-Йорк (21 год), Лос-Анджелес (20 лет), Сан-Франциско (19 лет) и Майами (15 лет).

«Это отражает, среди прочего, более высокие процентные ставки, чем в среднем, и относительно нерегулируемые рынки аренды», — комментирует исследование банк, подчеркивая, что «напротив, законы об аренде во Франции, Германии и Швеции сильно благоприятствуют арендаторам, удерживая арендную плату ниже ее истинного рыночного уровня».

Другие города по всему миру также демонстрируют более сбалансированные уровни цен и арендной платы, такие как Дубай (15 лет), Варшава (18 лет), Сан-Паулу (19 лет), Мадрид и Ванкувер (21 год).

«Инвесторы ожидают, что снижение доходности от аренды будет компенсировано приростом капитала. Если эти надежды не оправдаются, а ожидания ухудшатся, домовладельцы на наиболее сложных рынках, скорее всего, понесут значительные капитальные потери», — делается вывод в исследовании по аренде.

Возможность доступа к жилью остается ограниченной во многих городах мира

Хотя цены на жилье несколько снизились, а рост доходов оставался относительно стабильным в течение последних четырех кварталов, эти цены на жилье по-прежнему не связаны с местными доходами во многих проанализированных городах.

Покупка квартиры площадью 60 квадратных метров в центре этих крупных городов со среднегодовым доходом квалифицированного работника сферы услуг имеет срок более 10 лет, в Лондоне, Париже, Токио и Гонконге – более 20 лет.

«В Гонконге даже тем, кто зарабатывает в два раза больше, будет трудно позволить себе квартиру такого размера», — отмечает UBS. «Недоступные цены на жилье часто указывают на сильные иностранные инвестиции, требующие организации городского планирования или строгого регулирования рынка аренды. Ослабление инвестиционного спроса увеличивает риск коррекции цен и отрицательно влияет на долгосрочные перспективы повышения стоимости аренды», — уточняют они.

Напротив, среднее соотношение цены и дохода гораздо ниже для покупки небольшой квартиры в Майами, Мадриде и Торонто, всем трем по 5 лет. При относительно высоких доходах покупка квартиры также кажется более осуществимой для жителей Сан-Франциско, Бостона, Лос-Анджелеса, Амстердама или Милана.

«Для покупателей жилья доступность зависит в первую очередь от процентных ставок по ипотечным кредитам и обязательств по амортизации. Если ставки и амортизация относительно высоки, нагрузка на ежемесячный доход может быть тяжелой даже в городах с низкими показателями, таких как в США. Напротив, коректировку цен на покупку недвижимости можно поддерживать при относительно низких процентных ставках и без необходимости полного погашения, как это наблюдается в Швейцарии и Нидерландах», — уточняют аналитики UBS.